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有一居:“轻酒店”先声夺人,逆风飞翔

作者:品橙旅游

有一居创造了“轻酒店”这个概念。这种“轻服务、重住宿空间”的新物种既不是精品酒店,又非民宿,难以一句话说清,同有一居的业务一样,复杂而有趣。有一居CEO戴周颖说:“我们做轻酒店是市场大环境给我们这种创业公司带来的机会。”

【品橙旅游】有一居创造了“轻酒店”这个概念。这种“轻服务、重住宿空间”的新物种既不是精品酒店,又非民宿,难以一句话说清,同有一居的业务一样,复杂而有趣。

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“轻”酒店模式:80%的入住率

有一居CEO戴周颖说:“我们做轻酒店是市场大环境给我们这种创业公司带来的机会。”

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戴周颖在日本留学多年,回国做投资后发现国人去日本旅游是非常大的趋势,中国大陆、香港、台湾加在一起基本上超过了日本入境人口的60%,这么大的一个群体突然之间在3-4年的时间前往日本旅游,使得整个日本的酒店行业措手不及。直到现在,面临着2020年东京奥运会的机遇,日本政府在努力建酒店,但现状依然是:只有十几平米的房间要卖到几千人民币一间夜。

2016年有一居以城市民宿的模式开始进入日本住宿市场,最高峰时在东京一地即拥有一千多套分散性民宿。经过近一年的运营,有一居发现民宿虽然符合年轻一代对空间个性化的需求,但是“非标”所带来的不稳定的体验,以及疲于奔命式的管理成为致命伤。

2017年,有一居开始探索“轻酒店”的模式:自购物业加以改造,用酒店牌照以民宿的方式运营。

2018年,位于东京银座筑地的第一家轻酒店“SPATIUM?GINZA”建成开业,这一酒店特邀日本知名设计师打造,房间内部采用极简的设计风格和大量日本元素,让客房柔和且富于变化,近40平方米的居住空间宽敞且舒适,功能齐全的厨房、智能门锁、感应马桶……一切都为游客带来智能化、安全便利的入住体验。

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“一年的时间,SPATIUM?GINZA酒店的ARI(平均房价指数)突破200(美元)间夜,入住率长期维持在80%以上,特别是在刚刚过去的日本樱花季,我们已经创历史新高,做到了97%的入住率,差不多整栋房子里面就有一间没卖掉。”戴周颖开心地说。

虽然以单收入来看,SPATIUM是在日本平均线之下,但从利润角度来看,会远远超过一般的酒店,因为他们不提供大堂、健身房等其他的服务,即“轻”之所在。

减少服务,并没有破坏体验感。在有一居网站上,来自伦敦的客人Isy留言说:“……公寓一尘不染,配备了一周住宿所需的一切,距离最近的筑地站只有几分钟的路程(步行)?登记入住和结账简单而轻松,与主人的沟通是我在Airbnb上所做过的最好的事情?总而言之,这是一次精彩的体验,毫无疑问会再来?”

除了针对城市高楼型的酒店SPATIUM,有一居旗下还拥有一个更高端的酒店品牌——Residence Jo(条)。它们是京都上百年历史的老房子(町屋)进行翻修改造后的酒店,为了服务更细致,有一居配备了丽思卡尔顿以及瑞吉的团队进行地面服务。目前,有一居有三座町屋出租,售价在4000-4500元/间夜,租客以中国(含港澳台)、欧美、韩国游客居多。

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城市核心位置、强调设计感、安全便捷、互联网思维……虽然有一居轻酒店的成功有几个核心要素,但在其背后还有着更深邃的运营思路。

地产、金融、大数据

在有一居官网上有这样一段话:像东京这种超级城市,城市的规模越大,城市的效率越高,城市的空间利用率变高,土地价值也更高。从零售业,餐饮业和住宿业这三大消费端口来看,旅客正在不断影响城市土地价值……

实际上,做轻酒店只是有一居业务的一部分,更重要的一部分则来自于海外置业。“我们日本的这些酒店它是有产权的,可以进行买卖。可以溢价卖出,这是跟中国的酒店行业最大的不同。我们主要收入之一是来自于资产增值的收入。”戴周颖坦承。

以SPATIUM产品系列为例,SPATIUM?GINZA自2018年5月上线以来,实现86.2%的平均入住率,并提供五年的固定运营收益(年化4.5-6%)。这对于投资者来说诱惑不小。

戴周颖认为,金融一定会是地产行业、文旅行业最终的竞争壁垒。为此,有一居预计在香港成立房地产基金,通过社会募资,利用日本的三大银行借款基本利率的优势,利用金融工具去支撑有一居在日本的物业的快速扩张。

这些还只是优势之一,据戴周颖介绍,数据是有一居最大的优势。从创业之初运营一千多套民宿的时候,他们已积累了非常多的行业数据,这些数据对于现在的发展可以起到指导性的参考作用。“我们很清楚什么地段、什么格局、甚至什么设计的房子一晚能卖多少钱,它的全年的入住率大概是多少,会产生什么样的市场反应,然后我们根据这些数据去找相应的土地和房子去购买。”

而设计感,则成为有一居的第二个优势。戴周颖认为,数字时代需要给空间产品赋予互联网的标签:“颜值高、服务好、体验感强。”带有社交价值的“网红”酒店,会讲出自己的故事,带出自己的调性。目前他们的合作伙伴既有知名建筑设计师青山周平,也有年轻的日本设计事务所NAOI、YUUA、AP studio。“我们对于产品制作会比其他的同行业更愿意花钱和花心思。”戴周颖说。

第三个优势是有技术优势,通过PMS(SAAS)系统可以把客服的人效提高到极致,目前,有一居推出的“百居易”平台,给第三方免费使用,截至到2019年初,已经有将近3万间的民宿上传到这个平台上,一个销售、一个客服就可以同时管理多家民宿。

逆风顺水,逆风飞翔

2015年成立公司,2016年运营民宿,2017年建立统一品牌做轻酒店,2018年遭遇民宿新法出台,有一居看起来每一步都踩在了点上。

但回忆起创业以来的经历,戴周颖感叹:“我觉得我们一点都不顺风顺水,我们是逆风顺水。”

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他解释说,有一居所在的住宿行业正在经历快速增长,我们可以看到中国的游客大规模到海外去消费、去居住,这是“顺水”。但是同时这行业里面存在着各种各样不同的挑战,会有很多问题出现。比如说投诉的问题,甚至酒店跟周边的邻居关系没有处理好等等,这些都是一些非常细微的运营的东西,正所谓“逆风”。

“做投资人时我会根据逻辑性分析,会很清晰地知道项目的商业本质、价值是什么,也会很快速地决策是投还是放弃。但是当我做企业的时候,我就不可能说我轻易放弃,我们真正的还是要思考,既然已经是做了这个团队,它的价值是什么?这是我在做投资时候没有感受到东西。”

当投资与创业,理想与现实发生冲突时,戴周颖有时会迷茫,这时他会停下来想一想自己的初心与企业的愿景,再次上路。

在深耕日本市场之后,他又将目光转向了纽约。他认为,纽约对于华人来说同样有很大需求,酒店单价高,而且纽约的品牌塑造力凌驾于东京之上。“其实Instagram里面很多的网红酒店大部分都是在纽约,而且同日本一样,Airbnb在纽约是属于灰色地带。所以我觉得它是我们要帮助我们的中国人出境时候要去重点布局的地方。”戴周颖说。

据说,很多能飞的大鸟都喜欢逆风起飞,那样可以产生较大的升力。有一居在轻酒店的尝试中走出了自己的天地,未来必将在逆风中继续飞翔。(品橙旅游 Lisa)

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